Новый Орлеан снова пытается регулировать аренду жилья

Зависящий от туризма Новый Орлеан принял новые правила краткосрочной аренды в стиле Airbnb, включая ограничение на количество лицензий на один объект недвижимости на блок и требование о том, чтобы лицензиат проживал на объекте.

Принятые после нескольких часов эмоциональных дебатов в четверг, новые правила были вызваны августовским постановлением федерального апелляционного суда, которое отменило постановление, призванное остановить аренду домов на время отпуска "целым домом" отсутствующими домовладельцами. Это также вновь разожгло споры, которые взбудоражили город с тех пор, как в середине 2010-х годов получила распространение краткосрочная аренда.

«Кварталы разделились по этому вопросу. Соседи разделились по этому вопросу», - сказал член городского совета Нового Орлеана Фредди Кинг.

Эти дебаты вряд ли закончатся в ближайшее время. А Дон Уилахан, адвокат по вопросам краткосрочной аренды, заявила в пятницу, что судебные разбирательства будут продолжаться. Среди ее клиентов - жительница Портленда, штат Орегон, женщина, у которой есть жилье там и в Новом Орлеане, а также компания, которая занимается краткосрочной арендой жилья в нескольких городах.

Противники ужесточения регулирования утверждают, что краткосрочная аренда жилья расширяет туристический рынок и обеспечивает многим домовладельцам необходимый дополнительный доход. Сторонники говорят, что распространение аренды на время отпуска, движимое внешними инвесторами и владельцами отсутствующих домов, привело к увеличению стоимости недвижимости и налогов, в то же время наполнив некогда тихие и очаровательные районы толпами тусовщиков.

Старое постановление ограничивало выдачу лицензий на краткосрочную аренду основным местом жительства владельца лицензии — местом жительства, для которого они претендуют на освобождение от налога на недвижимость в усадьбе Луизианы. Это исключает владельцев собственности за пределами штата. А коллегия из трех судей 5-го окружного апелляционного суда США единогласно постановила, что это неконституционно ограничивает торговлю между штатами.

Это привело к новому постановлению, ограничивающему лицензии одним человеком на блок. В нем также говорится, что лицо, имеющее лицензию, должно проживать на территории, независимо от того, принадлежит ли она владельцу или кому-то (например, арендатору) разрешено там проживать.

В результате некоторые люди, уже имеющие лицензии, беспокоятся о своих будущих доходах. Существующим владельцам лицензий, желающим продлить лицензию, придется выиграть в лотерею с участием других соискателей лицензии в их блоке.

«Вы можете участвовать в лотерее, и я могу потерять свой пенсионный доход», — сказала одна женщина, добавив, что сдавать часть своего дома в аренду гостям, приезжающим на отдых, более выгодно, чем иметь долгосрочных арендаторов. В связи с ростом налогов и страховок она заявила совету в четверг: «Если мне придется вернуться к долгосрочной аренде, мне придется продать свой дом».

Но яростное сопротивление аренде на время отпуска также проявилось со стороны людей, которые заявили, что распространение краткосрочной аренды – и слабое соблюдение городских правил – отпугивают владельцев домов из-за шума от неуправляемых гостей или завышенных затрат на владение жильем.

Один уроженец Нового Орлеана сказал, что стал свидетелем «опустошения» своего района.

«Оно перешло во владение богатых инвесторов», - сказал он. «Он стал игровой площадкой для туристов и богатых инвесторов. ... Мы становимся меньшим и более белым туристическим курортом. С каждым годом все меньше похоже на город, в котором я вырос».

Член совета Юджин Грин назвал ограничение в один дом на квартал компромиссом с людьми, которые хотят отменить аренду на время отпуска.

«Я видел таблички с надписью: «Мой STR — это моя пенсия», — сказал Грин. «Но для людей, с которыми я разговаривал, их дома и районы — это их пенсия».

Члены совета включили поправку Кинга, которая несколько ослабила предел плотности, позволив владельцу недвижимости подавать заявку на увеличение предела для данной территории. Будет проведена бюрократическая проверка, публичные комментарии пострадавших соседей и голосование совета по такому заявлению.

Уилахан сказал, что новые правила по-прежнему имеют множество юридических и конституционных проблем. Среди них требование о том, что лицензию может иметь только «физическое лицо», а не корпорация.

«Запрет на владение разрешениями для юридических лиц нарушает решение Citizens United Верховного суда от 2010 года, согласно которому юридические лица имеют те же права, что и физические лица согласно Первой поправке», — сказала она в электронном письме.