Вопросы сообщества: контроль арендной платы помогает или вредит арендаторам?

Спорный новый закон Петалумы о контроле за арендной платой, якобы разработанный для защиты арендаторов от «произвольных, карательных или дискриминационных выселений» со стороны недобросовестных арендодателей, продолжает горячо обсуждаться: защитники арендаторов заявляют, что закон жизненно необходим, а группы арендодателей заявляют, что он еще больше снизит доступность жилья. дефицитного арендуемого жилья в городе, где среднемесячная арендная плата колеблется в районе 2800 долларов.

Но чего не хватает в продолжающихся дебатах, так это каких-либо надежных данных, подтверждающих, что закон вообще был необходим. Никто, похоже, не знает, сколько арендаторов Петалумы было незаконно выселено арендодателем, поскольку такие записи не отслеживались.

До того, как в октябре в Петалуме вступил в силу закон о контроле за арендной платой, большинство местных арендаторов уже были защищены Калифорнийским Законом о защите арендаторов, который строго ограничивает повышение арендной платы не более чем 5% в год, а также надбавку на стоимость жизни в размере до 5%. Закон штата запрещает выселения без причины и требует уплаты платы за переселение арендаторам, вынужденным переехать, когда владелец переоборудует, отремонтирует или снесет квартиру. Закон штата распространяется на местные жилые комплексы и дуплексы, но освобождает от налога аренду частных домов на одну семью.

Несмотря на эти меры защиты, некоторые члены городского совета в прошлом году выразили мнение, что закон штата каким-то образом не защищает арендаторов Петалумы должным образом.

Большая часть их размышлений по этому вопросу была вызвана группами по защите прав арендаторов, которые неоднократно заявляли, что лазейки в «Законе Эллиса», давнем законе штата, позволяющем арендодателям выселять арендаторов, если они решат снять свою недвижимость с рынка аренды, наносят вред арендаторам Петалумы. . Не приводя никаких доказательств, защитники арендаторов утверждали, что арендодатели Петалумы злоупотребляли Законом Эллиса, временно уйдя с рынка арендуемого жилья, а затем повторно сдавая арендуемые квартиры по более высоким ценам.

Действуя, полагая, что слишком много арендодателей ведут себя плохо, большинство членов городского совета поставили перед собой цель принять постановление о защите арендаторов, поскольку, по словам тогдашнего мэра Терезы Барретт, «есть люди, которых выселяют, и люди, которые живут в страхе перед выселяют».

Прошлым летом, когда федеральные, штатные и окружные программы экстренной помощи в аренде жилья и моратории на выселение, введенные во время пандемии, подходили к концу, большинство совета решило действовать быстро. И это несмотря на предупреждения со стороны коллег-членов совета Дэйва Кинга и Майка Хили — оба адвоката хорошо знакомы с законом о непредвиденных последствиях — которые посоветовали сначала собрать информацию, чтобы определить, было ли в Петалуме чрезмерное количество несправедливых или незаконных выселений.

Но их коллеги проигнорировали их и поручили городскому прокурору быстро разработать строгий закон, который заимствовал юридический язык из постановлений о контроле за арендной платой в таких местах, как Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Сан-Хосе.

Принятое в результате постановление содержит множество жестких запретов, затрагивающих сотни домовладельцев Петалумы, большинство из которых являются «мамами и папами», владеющими одним домом на одну семью, но с ними не консультировались при разработке предлагаемого закона.

Это по словам Керри Дэвисона, владельца компании Mahoney-Davison в Петалуме, которая управляет 550 объектами сдачи в аренду, в основном домами на одну семью, для 380 клиентов.

Дэвисон говорит, что за последние несколько лет она видела очень мало выселений в Петалуме, отчасти благодаря хорошей работе консультантов Центра народного обслуживания Петалумы, которые регулярно знакомят местных арендаторов и арендодателей с законами штата о справедливой жилищной практике и обширной защитой прав арендаторов. .

Основная причина более высокой арендной платы, по мнению Дэвисона, заключается не в жадности арендодателей, а скорее в недостаточном предложении жилья и росте цен на местную недвижимость, из-за чего в последние годы многие владельцы сдаваемой в аренду недвижимости продавали свои дома, потому что сдавать их в аренду больше не имело финансового смысла. . Более высокие ставки по страхованию домовладельцев, налогам на недвижимость, ипотеке, коммунальным услугам, а также услугам по техническому обслуживанию и ремонту затруднили владельцам арендуемой недвижимости получение любого дохода, на который они полагаются для оплаты своих счетов.